Si vous avez suivi mes précédents articles sur la location moyenne durée, vous aurez compris les particularités de la location moyenne durée et vous aurez appris pas mal de choses pour savoir comment vous y adapter. Je suis donc particulièrement content de vous faire découvrir Lewis Bnb aujourd’hui, qui va vous aider à mettre en place ce type de location simplement !
Vous savez déjà qu’il existe un bail (et vous allez le voir dans la vidéo ci-dessous, d’autres aussi) avantageux pour louer en moyenne durée, quand on fait déjà de la location meublée.
Aujourd’hui je vous propose d’aller encore un peu plus loin. Qu’il s’agisse du bail mobilité, bail résidence secondaire ou bail logement de fonction, vous l’avez compris, vous allez pouvoir louer sans changement d’usage, sans déclaration en mairie, sans plafonnement des loyers (hors bail mobilité en zone tendue).
Mais tout cela à un prix : la paperasse administrative ! Remplir et faire remplir le bail au futur locataire, lui expliquer le dispositif, récupérer ses informations d’identité, signer électroniquement le bail.
J’ai une excellente nouvelle pour vous, j’ai déniché la startup qui va vous permettre d’automatiser toutes ces tâches avec zéro effort et qui va faire d’Airbnb votre meilleur allié pour faire de la location moyenne durée.
Cette startup c’est Lewis Bnb ! J’ai interviewé Patrick Prod’homme, Business Developper chez Lewis Bnb (mais aussi propriétaire investisseur et gérant de sa conciergerie) qui vous présente comment Lewis Bnb fonctionne et comment faire d’Airbnb une source privilégiée de réservations moyenne durée (Patrick partage par la même occasion sa propre expérience de propriétaire et son retour d’expérience sur ce mode de location, je vous invite vraiment à l’écouter)
Entretien audio avec Patrick Prod’homme, Business Developper pour Lewis BNB :
Vous souhaitez en découvrir plus sur Lewis Bnb tout en faisant autre chose, lancez la lecture de la version audio de mon entretien avec Patrick. Retrouvez aussi cet épisode et abonnez-vous à SHORT sur Spotify, Deezer, Google Podcasts
Présentation vidéo
Je vous conseille de découvrir Lewis Bnb, afin de profiter des éléments visuels partagés par Patrick, des chiffres clés sur la tendance de la location moyenne durée, mais aussi des comparatifs clairs sur les différents baux utilisables et une explication simple du fonctionnement de l’outil.
Infos rapide concernant Lewis Bnb :
Lewis Bnb se connecte à votre compte Airbnb en tant que co-hôte et prend le relais pour organiser avec le voyageur, toute la paperasse liée à la mise en place d’un bail de location moyenne durée. Renseignez vos informations hébergeurs, le type de bail que vous souhaitez utiliser, puis Lewis se chargera à chaque nouvelle réservation de tout l’administratif pour vous.
Entretien avec Patrick Prod’homme, Business Développer pour Lewis BNB :
Transcription de l’entretien :
Romain Giacalone :
Bienvenue dans Short Episode 9. Dans cet épisode, je vous présente l’outil Lewis BNB, qui va nous être présenté par Patrick Prod’homme, business développer pour Lewis. Donc, si vous souhaitez tester la location moyenne durée et je vous conseille vivement de le faire, Lewis BNB va vous permettre d’automatiser la création des baux de location à chaque nouvelle réservation qui va être obtenue via Airbnb. On se retrouve tout de suite avec Patrick pour cette interview.
Patrick Prod’homme :
Bonjour tout le monde, bonjour Patrick.
Romain Giacalone :
Bonjour, je suis ravi de faire cette vidéo avec toi.
On va parler d’un sujet qui est devenu d’actualité, mais qui était déjà quelque chose, une offre, une solution qui existait auparavant, qui s’appelle le bail mobilité. C’est un peu le fil conducteur de cet échange, mais on va pouvoir trouver une solution pour justement utiliser ce dispositif qui a été mis en place il y a près de deux ans il me semble, et comment les acteurs de la location courte durée ont pu, entre guillemets, s’emparer un peu ce dispositif pour rebondir et diversifier un peu leurs modes de location du coup, la moyenne durée.
Je vais te laisser te présenter pour qu’on puisse commencer cet échange donc aujourd’hui, tu es business développeur pour Lewis BNB, est ce que tu peux nous en dire un peu plus sur tout ça?
Patrick Prod’homme :
Tout à fait, alors merci Romain de m’avoir invité et de m’avoir donné l’opportunité de te présenter, Lewis, qui a effectivement pas mal de belles analytiques, des beaux trend en ce moment sur le bail mobilité et sur le bail de résidence secondaire, dans un contexte où la LCD se cherche effectivement des alternatives, un second souffle .
Moi c’est Patrick Prod’homme, j’ai 37 ans, bientôt 38 ans. J’ai commencé à investir en 2018. J’ai commencé par un premier appartement à Versailles en location courte durée. Ça a plutôt bien marché, à la suite de quoi (suite à de nombreuses demandes) je me suis lancé dans la conciergerie. J’ai monté un service de conciergerie puis j’ai rencontré mon associé Stéphane Bounmy, qui avait créé la plateforme HackerHouse.Paris une plateforme de coliving et un nouveau produit qui s’appelait Lewis BNB, pour lequel il m’a proposé de rejoindre l’équipe et l’aventure. C’est comme ça que je suis arrivé et j’ai fait mon onboarding dans Lewis Bnb.
Donc j’ai continué d’investir, aujourd’hui, j’ai différents biens. J’ai toujours de la location courte durée et j’ai toujours la conciergerie et également un immeuble de rapport et au milieu de tout ça, j’ai des appartements qui sont en location moyenne durée, ce que certains appellent de la longue durée nous on l’appelle plutôt de la moyenne durée. C’est plutôt effectivement sous forme de bail mobilité ou de bail de résidence secondaire donc, d’un mois minimum et plusieurs mois jusqu’à un maximum de 8 mois pour ne pas tomber dans la résidence secondaire et dans la requalification éventuelle en résidence principale.
Et donc, qu’est-ce que c’est Lewis Bnb ? C’est un outil qui va permettre d’automatiser l’envoi des baux entre le client locataire et le propriétaire, qui sont les 2 clients de Lewis et qui va permettre d’automatiser ce processus avec signature digitalisée, documents dans le cloud, etc et qui s’interconnecte directement avec la plateforme Airbnb.
Mais on va vous montrer ça, vous expliquer pourquoi uniquement sur Airbnb aujourd’hui, même si la suite est en développement.
Romain Giacalone :
Effectivement, c’est vraiment intéressant. Moi, je ne suis pas concerné personnellement par la mise en place de Bail Mobilité sur mes biens, mais Airbnb a fait énormément d’efforts dernièrement, alors c’est dans leur intérêt forcément, mais Airbnb a poussé énormément sur ce mode de location, ces durées de séjour rallongées et a fait des ajustements sur sa plateforme pour que ça soit plus facile, en tout cas, de proposer cette nouvelle longueur de séjour.
Donc, juste une petite parenthèse rapide, les gens qui, aujourd’hui n’associent pas forcément Airbnb à cette typologie de séjour, vraiment tentez le coup parce que j’ai eu beaucoup d’échos de gestionnaires et de loueurs qui ont de très bons résultats sur la location moyenne durée avec Airbnb, donc, ne fermez pas la porte à ce genre d’opportunités.
Maintenant, ce que nous allons voir avec Patrick, c’est que forcément, qui dit location moyenne durée qui est générée, derrière il faut pouvoir mettre en place le bail et mettre en place tout ce qui va être administratif. Donc c’est le but de Lewis BNB, c’est d’automatiser ces étapes là, en le faisant de façon complètement respectueuse des règles et des lois.
Est-ce que tu peux nous montrer Patrick, comment ça se passe quand on reçoit ces réservations. Que fait Lewis BNB derrière?
Patrick Prod’homme :
Ce que je te propose à toi et à tes auditeurs, en fait, c’est de vous montrer l’interface, la slide de présentation que l’on a pour Lewis, qui reprend en fait les avantages du service et de la location moyenne durée, comme tu l’as évoqué. On tord le cou à ce que j’appelle les pensées limitantes de « oui, mais Airbnb c’est que des courts séjours, c’est que des nuits, etc. » C’est très ancré dans l’esprit collectif, renforcé par une imprégnation médiatique. Alors qu’en fait, il y a vraiment un trend, il y a vraiment des tendances sur la location longs séjours surtout, comme il y a la location business, c’est à dire profils itinérants business sur Airbnb.
« On est en plein milieu du deuxième confinement quand on fait cet enregistrement, durant le premier confinement, je devais être à 93 ou 95 % de remplissage, sur le deuxième je suis à 100 % de remplissage.«
Patrick Prod’homme
Alors oui, il y a parfois des prix en baisse parce qu’on s’adapte, etc. Typiquement lié au confinement, pas lié au mode d’exploitation de moyenne durée. Mais par contre, on tourne, on est rempli, on rentre de la trésorerie. Ça, c’est important de le dire. Chez Lewis Bnb on était deux à la base et on est tous les deux propriétaires. Et on a tous les deux les problématiques du propriétaire, de comment louer, comment rentabiliser, l’amortissement, etc.
Sur la partie juste fonctionnalités ça ne va pas être très parlant pour vous parce qu’en fait, nous c’est en back office que Lewis travaille avec la base de données, avec l’algo et des automatisations informatiques ça ne va pas parler aux gens. Simplement au niveau de l’interface, il faut savoir qu’une fois que vous avez pris un abonnement, une fois que vous nous avez ajouté en co-hôte sur Airbnb, nous derrière la technique va reprendre le relais et quand vous allez avoir une demande, que vous allez valider, votre seule action, ça va encore être de valider ou non la demande de réservation de votre guest.
Vous choisissez le profil, vous dites oui, ça me va. Il a l’air sympa ou pas, selon vos critères personnels. Mais dès lors que vous avez validé, la machine s’enclenche. C’est là que nous récupérons ses informations, que Lewis Bnb communique avec lui et va lui envoyer le bail, lui faire signer, etc. C’est ce qu’il se passe en amont quand on active le service. Et pour finir là-dessus, sur la partie technique, c’est là que nous, à votre inscription, nous allons communiquer avec vous (propriétaire, gestionnaire) sous forme de questionnaire, on va vous demander tout un tas d’éléments qu’on va venir nous derrière mettre en base de données pour pouvoir effectivement effectuer le travail de relation avec le voyageur.
Romain Giacalone :
C’est la partie propriétaire du bail que vous stockez pour pouvoir générer ensuite…
Patrick Prod’homme :
Tout à fait. Et après le propriétaire, son bail est accessible dans le cloud. Une fois que c’est signé, il le voit dans son fil de discussion avec, le « guest a signé », et il peut effectivement consulter ça, on met ça à disposition dans un Google Drive le bail est signé et on peut aller le récupérer si besoin, etc.
Patrick Prod’homme :
Alors, Lewis BNB, rentabilité, légalité sans location courte durée.
Ça peut paraître marrant. Moi qui ai une conciergerie, qui fait de la location courte durée, c’est une alternative, c’est une complémentarité. C’est à dire que la location de courte durée dans certains secteurs, quand tout sera derrière nous ça reste un business model qui est tout à fait viable, intéressant, etc. Mais dans certains cas, parce qu’on n’a pas le temps, parce que c’est contraignant, parce qu’un appartement ne s’y prête pas vraiment… c’est Multifactoriel ou Conjoncturel comme actuellement, on peut être tenté de se dire bah, peut être qu’un mois d’affilée, c’est intéressant.
C’est à dire que typiquement, prenons un exemple, vous gagnez 1.800 euros sur de la location courte durée et vous faites un test avec Lewis Bnb et vous voyez que vous gagnez 1500 euros avec un locataire sur un mois et moins de gestion, moins de frictions. Vous pouvez vous dire « Je ne vois pas l’intérêt de continuer la location de courte durée ». A l’inverse, vous faites 3000 euros par mois et Lewis vous permet de générer entre 1200 et 1400 euros via des séjours moyenne durée. Vous vous dites » Attendez, encore c’est bien plus intéressant en location courte durée ».
Donc qu’est-ce que Lewis Bnb comprend et automatise pour vous ? Ça propose :
- la génération automatique du bail (en fonction du type de bail que vous aurez choisi d’utiliser)
- la récupération des informations essentielles de votre voyageur / locataire pour remplir les différents documents
- la récupération des pièces justificatives de votre voyageur / locataire pour pouvoir remplir les documents
- la signature automatique du bail
- la communication et les explications au voyageur / locataire
Lewis c’est qui ?
L’équipe est composée Stéphane et moi. Après, on a des gens qui travaillent pour nous, des collaborateurs sur toute la partie administrative tech support, mais principalement à la base, c’est Steph et moi. Steph, qui est un développeur de métier qui a créé la plateforme HackerHouse.Paris, une plateforme de co-living, un des premiers en France.
C’est ce qui s’est passé, c’est qu’à l’origine, comme il y avait beaucoup de gestion de baux pour la plateforme HackerHouse.Paris, il a automatisé ça parce qu’il y a beaucoup d’autres choses à gérer dans la vie de tous les jours et qu’on n’a pas envie simplement de gérer manuellement des baux systématiques, c’est vite pénible. Donc, il fallait améliorer ce process.
Ceux qui nous écoutent et qui sont peut-être déjà en conciergerie, qui sont peut être multipropriétaires savent que notre temps est mieux employé à générer du lead, à rentrer des biens, à gérer d’autres aspects et quand on s’appuie sur des outils métier comme du Channel Manager, du PMS, la communication comme Smartbnb ou autre, on a envie d’outils qui nous permettent, pour un coût raisonnable et maîtrisé, d’automatiser ces choses là.
Pourquoi la location moyenne durée ?
La méthode, l’idée, c’est quoi ? C’est de louer toute l’année sur Airbnb en moyenne durée 1 mois à 8 mois pour les raisons que j’ai évoquées. Au delà, je rappelle qu’il y a un risque de requalification en résidence principale.
Les avantages ?
Le gros avantage sur des secteurs qui sont réglementés :
- Il n’y a pas besoin d’autorisation de mairie parce qu’on n’est pas dans la location courte durée, on est avec du Bail Mobilité ou du bail dérogatoire, c’est ce qu’on va voir.
- Des revenus jusqu’à +50%, même en zone tendue. Ça, c’est des estimatifs sur ce que nous, on a constaté, sur nos propres biens, les biens qu’on a en gestion ou ceux des clients qui sont déjà clients Lewis Bnb, mais j’ai envie de dire c’est très variable.
Je donne un exemple très très simple que j’ai mis dans le blog d’ailleurs, si les gens veulent aller sur le site de Lewis, en savoir plus en haut, il y a un onglet blog et on a mis par exemple pour Courbevoie (qui est un bien à moi et pour lequel j’ai fait le test pour Lewis, il faut être « early adopter » comme on dit quand on croit dans son outil).
On a été sur des tests avant la livraison du bien à 1500/1700 le mois sur une zone où se situe ces 2 pièces normalement qui sont loués à 700 ou 800 euros en marketant normalement sur un marché traditionnel. Donc, on était très, très bien et j’ai même poussé le vice à faire l’analyse en rentrant des trous dans la gestion locative en disant voilà, je crois qu’il me fallait au moins 3 ou 4 mois de trou pour que j’arrive à l’équivalent légèrement supérieur avec le modèle Lewis par rapport à du modèle classique, ce qui n’arrive pas en fait pour l’instant.
Ben là, j’ai un Américain qui est arrivé au jour où je te parle pour deux mois encore et qui a réservé avant l’annonce du confinement et qui a maintenu sa réservation parce que il y a des gens qui ont encore besoin de se déplacer, de se loger, etc.
Pas de visite. Le principe même de la plateforme Airbnb. La plupart de nos auditeurs l’ont déjà adopté, mais c’est dans les codes et dans les mœurs. Ça ne veut pas dire qu’on ne peut pas en mettre. Ça ne veut pas dire qu’on ne peut pas faire un état des lieux si on le souhaite, etc. C’est simplement qu’effectivement, ça ne choque pas les usagers par rapport à nos automatisations du check in, check out, etc. Puisque c’est dans les codes, dans les mœurs et Lewis Bnb fait signer le bail, récupère les pièces justificatives, ça, on l’a déjà évoqué.
Alors pourquoi faire signer un bail alors ? C’est la partie réglementaire. C’est que jusqu’à 90 jours, on peut être assujetti à la location courte durée de 1 à 90 jours et on n’a pas nécessairement besoin de bail. C’est conseillé de faire des baux quand on fait des locations touristiques, etc, des contrats de réservation, mais ce n’est pas obligatoire. Au delà des 90 jours, on rentre dans la moyenne durée de la longue durée et le bail devient obligatoire. Donc, effectivement, ça permet, tout le monde ne le fait pas, mais attention, encore une fois, en cas de litige, en cas de requalification ou même en cas de contrôle, on peut effectivement venir dire, notamment sur des secteurs comme Paris, pourquoi vous louez un appartement sur Airbnb? C’est tellement présent dans les esprits que le risque de prêter le flanc à l’attaque est facile.
Romain Giacalone :
Oui parce que au final, en fait, en adoptant ce mode de fonctionnement via le bail Mobilité, par exemple, on est à 100% dans les clous et Airbnb c’est ça qui est difficile pour certains de se l’ôter de l’esprit n’est qu’une source de réservation. Comme la personne qui réserve pourrait venir d’un journal papier, pourrait venir du bon coin pourrait venir de n’importe où, de bouche-à-oreille ect… donc, c’est juste la source au final. Alors effectivement, qui est sous les projecteurs mais là, j’ai juste une question sur ce point-là.
La réservation elle vient de Airbnb le voyageur il a fait un axe de réservation sur Airbnb arrivé avec un dispositif derrière qui lui refait signer un contrat avec des justificatifs ect… j’imagine que vous avez eu la problématique. Ma question, c’est quelle solution vous avez amené là-dessus ? Comment faire pour que les voyageurs ne soient pas déroutés et comprennent ce qui se passe alors que pour lui, sur Airbnb, c’est pas comme ça que ça se passe ?
Patrick Prod’homme :
Eh bien, pas du tout. En fait, figure-toi que y a 0, honnêtement 0 objection de la part des voyageurs parce qu’en fait, les voyageurs sont dans une logique de longue durée et culturellement on est plutôt sur des budgets élevés, donc on est plutôt sur pays occidentaux ou pays avec profils internationaux, avec un certain niveau de revenu ou certaines professions qui ont besoin de se déplacer à l’étranger.
Romain Giacalone :
À la limite les rassurer d’avoir un cadre.
Patrick Prod’homme :
Exactement exactement. En fait, ils viennent à l’international, ils se déplacent. Ils sont sur de la location plutôt longue durée, avec une tarification adaptée aussi par rapport au prix à la nuitée et même qui reste élevé, mais qui est quand même adapté puisque tu as cité, tu prends l’exemple de Courbevoie sur la nuitée et peut être sur un budget à la base 60, 70, 80 euros nuit.
Donc ça fait 2400 euros / mois, si t’es sur un de budget 1500 ou 1700 euros quand même reste un loyer adapté. En fait, ils ne sont pas plus surpris que ça parce qu’en fait, il s’y attendent. Nous, ce qu’on fait, c’est qu’on renforce dans l’annonce ce type de location. On demande aux gens d’indiquer pour les séjours longue durée qu’un contrat sera à signer pour annoncer la couleur et non finalement ce qui guide les gens dans un premier temps, c’est le prix. Quand on fait une recherche d’abord on est sur le prix, ils sélectionnent sur les photos ils sélectionnent après sur le descriptif de l’annonce, etc. Ils ont parfois quelques questions d’ajustement sur la localité du bien ou des choses comme ça. Mais il n’y a aucune objection honnêtement, à l’heure actuelle, sur le fait qu’il y a un contrat. On a eu à un moment donné où le contrat était francophone donc on a pu avoir des Anglo-Saxons ou des Américains demandant le contrat en langue anglophone, ce qu’on a mis en place et ça se limite à ça.
Qui sont ces voyageurs prêts à payer le double d’un loyer classique ?
Beaucoup d’étrangers, beaucoup de gens qui ne trouvent pas de bien sur le marché francophone classique, aussi des étudiants, des profils atypiques, etc. qui sont parfois un peu écartés pour différentes raisons, mais qui ne maîtrisent pas forcément les méandres des dossiers locatifs.
On a pris l’exemple de Marco. Il faut s’imaginer que si c’est un étranger qui cherche sur LeBonCoin, il est en concurrence avec 50.000 personnes sur une annonce. Lui ne présente pas forcément de garant francophone. Marco, cherche un logement, par exemple, pour 6 mois, il est en concurrence avec d’autres personnes, par exemple sur les plateformes classiques comme LeBonCoin (encore faut-il qu’il connaisse la plateforme). Sur les plateformes francophones, il va avoir un profil étranger, il va y avoir la barrière de la langue, le propriétaire à qui il va s’adresser qui ne comprend pas sa langue, etc parce qu’il parle espagnol ou portugais, pas français, etc. Ensuite, il n’a pas forcément des garants en France qui peuvent se porter caution, ça peut ne pas rassurer encore le propriétaire. Il est en compétition avec 50 autres personnes qui ont, eux, des dossiers impeccables francophones, garant, etc.
Ils se tournent vers une plateforme où il y a une solution (où la discrimination normalement est plutôt mise de côté puisque ça ne respecte pas la politique de la plateforme).
J’ai de nombreux étrangers avec des profils comme ça en plus. Encore un phénomène qu’on a mis dans la diapo, c’est qu’il cherche 6 mois. Le bailleur lui cherche quoi ? Traditionnellement, le bailleur traditionnel français cherche un an, voire le plus longtemps possible. Tout ça pour dire qu’il y a de nombreux profils qu’on ne soupçonne peut-être pas toujours.
La méthode Lewis Bnb donc, pour un voyageur qui cherche pour 6 mois. Marco sur Airbnb va voir notre annonce, car elle va sortir du lot en proposant un tarif adapté sur une longue durée, étant donné que tout le monde encore aujourd’hui n’a pas une tarification adaptée.
Tu te démarques automatiquement, ton référencement dans Airbnb il monte, t’es moins cher que les LCD classiques et donc t’es dans les premiers résultats. Si en plus ton logement présente bien, t’as les bonnes photos, t’as le bon descriptif, t’es bien noté par rapport à tes commentaires précédents, etc… franchement, ça marche très bien.
Globalement, on est quand même souvent au dessus du marché sur pas mal de choses. Sur une des diapositives, on montre qu’une de nos annonces avait une visibilité 189 fois supérieures à des annonces concurrentes, car on l’avait adaptée à la moyenne durée.
Romain Giacalone :
Oui car l’annonce était vraiment plus adaptée à la demande à ce moment là, qui avait elle même changé ou évolué vers cette tendance…
Patrick Prod’homme :
Ce n’est pas de cette année, ça devait être d’octobre 2019.
En faite, la demande, elle est constante, ce n’est pas quelque chose que l’on remarque depuis deux mois. Airbnb a changé un peu son moteur, son approche. Il veut se rapprocher des location longue durée.
On disait en ironisant que l’hôtellerie a eu peur d’Airbnb. Maintenant, ce sont les agences immobilières qui vont devoir avoir peur et en fait, c’est un mouvement qui est engagé depuis plus longtemps que ça. Ils vont faire l’IPO ils veulent faire l’introduction en Bourse. On peut même penser qu’au même titre qu’Elon Musk a dit qu’il allait faire une voiture low cost pour tout le monde, la S premium n’avait pas vocation à être la voiture du peuple, c’était juste le cheval de troie et je pense que le LCD était un genre de cheval de Troie aussi et au final, Airbnb a toujours eu l’ambition de se diversifier, à prendre d’autres types de location.
Pourquoi Airbnb pour la location moyenne durée ?
Alors pourquoi Airbnb ? Les gens vont me dire oui, mais quand même, ils prennent des commissions. Oui mais c’est difficile de réinventer la roue. Aujourd’hui se passer d’Airbnb ou se passer d’un Booking.com en LCD, c’est très compliqué parce qu’ils ont un positionnement, ils ont un référencement et ils achètent les mots clés, ils ont une puissance marketing qui est tellement phénoménale.
Romain Giacalone :
Ils sont intégrés aussi dans des centrales de réservation utilisées par de grosses boites, etc. Et puis moi, je l’ai dit plusieurs fois, j’ai fait pas mal de contenu sur cette notion de réservation directe (comme la formation pour augmenter ses réservations directes grâce au référencement naturel), il y a un peu trop de fantasmes autour de la résa directe, etc. C’est intéressant et il faut le travailler, il faut protéger une partie de son business en faisant ça, mais se couper d’Airbnb, Booking et tous ces gens là, pour moi, ce n’est pas possible, en tout cas aujourd’hui, et ce n’est pas forcément souhaitable puisque c’est juste des apporteurs d’affaires donc c’est normal qu’ils soient rémunérés et… toi tu ne peux pas de ton côté attirer des voyageurs du Brésil, de Corée et compagnie pour 50 euros par mois.
Patrick Prod’homme :
C’est ça, c’est un débat sans fin. Mais en fait, on peut se demander qu’elle est la juste rémunération de la visibilité. Tu vois les Uber je crois, je n’ai plus les chiffres, mais je crois qu’ils sont à 22% ou 24% ou 27% de commissions sur leurs courses, Airbnb prend globalement 3% nous et 12% aux voyageurs, on va dire 15%, Booking selon les secteurs 17%, c’est toujours trop, bien sûr pour nous qui sommes derrière, etc, on sait que c’est assez important mais il faut voir quelle est la nature du service apporté et la visibilité, la notoriété que tu peux en avoir.
Je pense que l’erreur, si tu veux, c’est par exemple le mec qui n’a pas de stratégie d’acquisition propre avec son propre moyen de paiement, son propre site pour faire du retargeting, pour faire de la fidélisation par exemple, une fois qu’il a eu l’acquisition initiale, ne pas être capable de proposer au client qui doit revenir et de le renvoyer réserver sur Airbnb. Pour moi, c’est un peu une faute de stratégie, clairement, mais je crois que sur la LCD principalement mais par contre, quand il faut faire l’acquisition initiale, je vois mal comment arriver quand ton site est en cinquième page, ça va être compliqué d’aller attraper un hollandais qui recherche une villa… c’est un peu une chimère. En fait, je pense que fidéliser, faire revenir, le bouche à oreille d’un proche, d’un locataire qui va revenir, te réserver en direct, Oui, ou quelqu’un qui trouve ton numéro d’appel qui n’est pas capable de prendre sa résa sur ton propre site c’est un échec. Mais penser que tu ne vas jamais t’inscrire et arriver à sortir 100% de temps de taux de remplissage, c’est un mensonge.
Donc, la plateforme est utilisée par les professionnels. On a beaucoup de boites qui réservent pour le compte de leurs collaborateurs en déplacement au même titre qu’Expédia sur un de ses satellites fait de la réservation pro également. C’est un gros business, un gros marché, là-dessus, c’est clair.
En plus, ils ont des niveaux de salaire parfois dans certains pays qui sont plus élevés, etc. Finalement, le confort, la qualité, la sécurité, c’est un prix plus élevé. Et ça, c’est ok c’est fine. Des locataires plus respectueux, car ils sont notés, les gens qui se déplacent avec cette plateforme et qui ont un compte n’ont pas envie de se cramer, en général il faut commencer à faire un peu attention, ils sont également notés, donc ils font plus attention à leur e-réputation. Ils n’ont pas envie de créer des petits comptes en permanence. Ils savent qu’un compte sans avis et éventuellement une réservation qui n’est pas analysée. En plus, s’il a un compte business et qu’ils sont RH dans une boite et qui gèrent 50 collaborateurs par mois, ils n’ont pas envie de s’attirer des ennuis.
Donc, c’est pour qui, alors ?
Aussi bien pour les loueurs en location courte durée. Cela permet de justifier des revenus à la banque pour de futurs emprunts, ça peut être un argument aussi avec la génération des baux, en montrant une plus grande stabilité, un turn over moins important ou en montrant que le LCD peut switcher sur une activité moins encombrée avec moins de frais de gestion. Quand on prend en gestion des biens avec de la moyenne durée généralement on a une tarification de commission adaptée sur la gestion, on a également une friction qui tient compte de la friction locataires moins importante et moins d’entrée, moins de sorties, moins de ménage, etc.
Pour le loueur en meublé classique qui n’était pas encore sur Airbnb, qui n’était pas encore dans cette démarche là, il sort du plafonnement de loyers sur les secteurs où c’est imposé parce qu’autant dans le bail mobilité non, c’est régi par les mêmes codes et avec plus de disposition d’ailleurs, à des conditions de premier emploi, première embauche, à un certain âge, etc.
Mais par contre, avec du bail de résidence secondaire, on est sur du bail dérogatoire à la loi de 89 et donc on met des conditions qui sont les conditions contractuelles librement acceptées par les deux parties. Et donc, on peut effectivement mettre des loyers plus importants que les loyers de référence. C’est aussi un élément intéressant où les gens se demandent comment, quelle est la martingale entre guillemets pour essayer de trouver une solution
Plus besoin de faire de visite, on baisse l’impact. Moi, je fais beaucoup de vidéo avec la GoPro. J’utilise beaucoup la vidéo pour faire des vidéos descriptives. Je les upload sur du Vimeo en liens privés. Je les partage avec les guest avant qu’ils arrivent. Ils sont super contents parce que globalement, personne ne fait ça et ils se disent « wow amazing », l’appart est vraiment comme ça. Facetime dans l’appart, ils sont contents.
Comment Airbnb reverse les paiements des séjours moyenne durée ?
Moins de paperasse. Paiement en ligne rapide et sécurisé, puisque payé le 1er jour ou le lendemain de l’arrivée du guest par Airbnb. Précision importante tu es payé sur le premier mois et le paiement, si le guest, reste trois, quatre mois, le paiement se fait chaque mois à la date anniversaire de l’arrivée du guest.
En cas de litige, défaut de paiement ?
Est-ce que ça se passe mal ? Défaut de paiement ? C’est arrivé qu’il y ait un problème d’expiration de carte bancaire et ça rentre vite dans les règles. Pensez toujours que du côté du locataire s’il est seul, si c’est sa boite, sa boite paye. Si c’est un étranger avec des parents qui envoient leurs enfants chinois faire ses études en France ou autre chose, ils n’ont pas envie que ça soit une galère pour le gamin. Donc c’est vite réglé. Donc c’est plus de l’ordre de l’oubli que de la mauvaise foi.
Romain Giacalone :
Et comme tu viens de le dire, il y a un avantage qui n’est pas négligeable aussi, c’est qu’effectivement, quand ce cas de figure peut arriver, on n’est pas seul, c’est à dire qu’il y a Airbnb au milieu qui fait le tiers de confiance. Donc on peut dire OK, j’envoie un message ou je les appelle et c’est à eux de se débrouiller avec les voyageurs pour prendre une nouvelle CB ou mode de paiement.
Patrick Prod’homme :
Oui, exactement et au pire des cas ils vont reconnaitre qu’effectivement, il peut y avoir faute ou oubli, ils vont enquêter en interne pour voir si le gars est coutumier des faits. Ils ont des méthodes de tracking d’horodatage des photos quand les mecs mettent des photos, ils peuvent revérifier la photo de profil, etc. Ils ont beaucoup, beaucoup, beaucoup de méthodes pour éviter ce genre d’incident.
Et au final, même au pire des cas, je dirais même l’assurance garantie hôte pourrait rentrer, je pense, comme source d’indemnisation pour couvrir vraiment une situation ubuesque de non-paiement. Encore une fois, on n’a jamais rencontré ce problème, on a déjà eu des problèmes de cartes ponctuellement qui se sont toujours résorbés très rapidement.
Qu’est-ce que ça induit ? C’est que la garantie loyers impayés, par exemple NEXT tu n’en as plus besoin puisque cette méthode là, ça fait des économies de structure en moins. Tu n’enlèves pas tes assurances locataire pour garder l’assurance dégradation. Pourquoi ? Parce que je fais confiance à Airbnb. Mais comme Saint-Thomas, je crois que ce que je vois, j’ai plutôt été bien indemnisé sur les peu de litiges que j’ai eus. Néanmoins, je préfère, je suis quelqu’un de prudent, donc je garde quand même une assurance pour les dégradations. Mais clairement, je n’ai pas d’assurances à payer sur aucun de mes biens.
Romain Giacalone :
Si je ne me trompe pas sur le bail mobilité, il y a Visale qui rentre en compte et qui peut enlever le problème de la caution et enlever aussi, apparemment, ils l’ont fait évoluer, ils ont fait évoluer le dispositif visuel et maintenant, il y a aussi une prise en charge des dégradations
Patrick Prod’homme :
C’est fort possible mais je vais te dire, étant donné que je n’ai jamais été impacté, comme je le disais, je ne prends pas d’assurance annulation, ou d’assurance loyers impayés. Je ne me suis pas penché sur la question et en plus de ça, il y a quand même une contrainte dans le bail mobilité, alors je l’ai plus en tête précisément, mais je crois qu’il y avait la notion de moins de 26 ou moins de 28 ans première embauche ou contrat d’alternance ou étudiant, etc. Il y avait une notion comme ça et plafonnement des loyers.
Et donc, en fait, c’est pour ça que nous, on est plutôt sur ce modèle là en règle générale, le bail de résidence secondaire, parce que c’est très particulier, tu vois, tu peux, éthiquement parlant, te dire non je préfère rester sur un bail mobilité. On n’a pas que des profils avec de la surrentabilité. On a aussi des gens qui peuvent se dire je veux juste louer mon bien à un étudiant, faire un mix entre une action humaine et en même temps, le mec est full amorti il a des revenus importants, il a pas besoin de ça et donc il dit non, moi un étudiant c’est cool, le bail mobilité, ça me va très bien.
Et donc…On propose les 3 baux. En l’état actuel des choses, on ne gère pas Visale, parce que Visale tu fais ta déclaration à part sur un portail. On interconnecte pas pour l’instant là dessus. Pourquoi pas à terme ? On y réfléchit, mais une fois que tu as ton bail , tu as les éléments de ton locataire, pour éventuellement faire un Visale par la suite. Mais aujourd’hui, on n’a pas besoin. Et la plupart des gens, finalement, malgré tout, qui nous contactent, on ne va pas se mentir, sont plutôt sur la dessus. Parce que pour des tas de raisons, tu vois, tu veux récupérer ton bien ou tu veux le vendre ? Bah, tu te dis, je n’ai pas envie d’être marié avec le locataire. Tu peux être dans une problématique Paris intramuros, Bordeaux et j’en passe par des autorisations de changement d’usage cranté dans de la LCD etc
Tu préfères rester là dessus, alors tu n’as pas un bail mobilité non plus, mais tu peux avoir des plafonnements de loyers, Lille, l’avait suspendue, Paris ça a été cassé et c’est revenu c’est recassé. Est ce que ça revient en fin de période transitoire? On est plutôt là dessus.
En fait, 99% des gens nous demandent le bail résidence secondaire et on peut avoir de temps en temps du bail de logement de fonction qui nous est demandé parce que c’est la boite qui prend et qui veut plutôt ça. Mais en règle générale, la boite paye le collaborateur ou paye directement le bail de résidence secondaire et elle loge son collaborateur pour le compte de… bien souvent elle prend ça.
Donc, ensuite, j’avance sur un petit tableau résumé donc sur les avantages et les inconvénients, mais je pense que la plupart des gens l’ont assez bien compris, donc je ne vais pas m’éterniser dessus. Il n’y a pas les limites imposées à la RT et la prise de dépôt de garantie est autorisée généralement gérée par Airbnb, pas de changement administratif. Donc c’est plutôt chouette
Le tarif, le nerf de la guerre.
Alors, on propose effectivement à 9.90 euros en abonnement mensuel. Quand on prend l’abonnement annuel par annonce active, ça peut être aussi une chambre privée, ça peut être dans une coloc, une chambre active égale une annonce.
Quand les gens le prennent sans engagement de durée, c’est 14,90 HT, alors ça fait 17.80 TTC. Comme je dis aux gens, je crois que ça leur fait à l’année ça doit faire 140 euros environ. Je dis souvent aux gens qu’ils ne risquent pas grand-chose. Parce qu’en plus, on est sur une base d’essai gratuit et pour un investissement qui est assez mince.
Les gens disent ouais, mais je ne suis pas sûr que ça marche. Bah, écoute, au pire, tu testes un an, tu te laisses un an et tu fais le bilan. Soit ça t’as servi à rien et t’es fixé, soit ça fonctionne et on a peut-être doublé le loyer en plus, multiplie par le nombre d’années, et par le nombre de temps de détention du bien. Et l’affaire, elle est quand même pas mal. Nous avons très peu de désinscriptions.
Ben, je crois qu’on est arrivé à peu près à tout.
Et pour ceux qui seraient éventuellement intéressés, c’est assez simple. Il suffit de cliquer, commencer. On a fait tout le parcours. Les gens s’inscrivent. Ils prennent l’abonnement payant. Ils vont recevoir les questions pour le bail. Ils ajoutent leurs biens Airbnb avec le système Co-Hôte. Choisissez votre formule, remplissez le formulaire Lewis Bnb que vous allez recevoir. Et après ? Effectivement, on prendra le relais. on appellera si on a des questions complémentaires pour finir de tout connecter, de tout mettre en place.
Romain Giacalone :
On ne peut pas faire plus clair, non mais c’est super. Je pense que c’est intéressant, effectivement, comme tu disais y a la conjoncture. Certes, ça peut vraiment être un moyen temporaire pour pas mal de gens, mais aussi pour des personnes qui veulent faire un mix dans leur portefeuille de biens et se dire je vais mixer pour lisser mes revenus et avoir une stratégie peut être un peu plus différente, sécuritaire, etc. On voit que il y a des moyens de le faire et de le simplifier et de l’automatiser, c’est super, et c’est made in France,
Patrick Prod’homme :
Je pense que comme tu le disais, faire une stratégie tout l’un ou tout l’autre, on a vu que c’est assez marrant, je lis des bouquins en ce moment, tu sais de mecs qui ont un parti très fort, comme de 0/1, de Tiel qui dit qu’il faut de l’innovation, il faut concentrer les efforts, il faut être dans la création, etc. Il faut passer de : il n’existait rien à la création de l’iPhone, etc. Et ils ont du mal avec la dispersion d’être un peu sur un modèle, un peu sur un autre, etc. Mais d’un autre côté, il y a aussi un vecteur prudence qui est intéressant. C’est à dire que si ta base est stable et que tu te sens en sécurité, moi je le vois comme ça, en tout cas en tant qu’investisseur si tu te sens en sécurité et capable après justement de mettre des grosses impulsions, des gros efforts dans la création de choses ou là, tu vas prendre des risques.
Les gens qui m’appellent au bout de 2 mois me dit oui, mais votre truc ça ne marche pas, on se désinscrit, ok pas de problème. Mais je ne considère pas que t’as vraiment testé le produit.
Romain Giacalone :
Si les gens veulent aller plus loin, je les invite vraiment à franchir le pas, à aller sur le site de Lewis et à vous contacter pour mettre tout ça en place.
Patrick Prod’homme :
Parfait. Merci beaucoup Romain et à très bientôt.
Romain Giacalone :
Merci à bientôt
