Je partage avec vous, l’entretien que j’ai réalisé avec Benjamin Etienne (expert en investissement locatif), pour ce 4ème épisode de SHORT le 1er Podcast dédié aux professionnels de la location courte durée.
Benjamin Etienne : entretien audio
Benjamin aborde dans ce podcast de 38 minutes, tour à tour, son parcours personnel et professionnel, ses investissements à Nantes et Vannes, la situation de la location courte durée et de l’investissement locatif face à la Covid. Mais aussi l’importance de la qualité de prestation pour les logements et l’expérience voyageurs.
Benjamin propose ses services d’expert en investissement immobilier, au travers d’offres d’accompagnement, de coaching, de conseils sur-mesure, pour vos projets immobiliers, vous retrouvez tous les liens utiles pour le contacter à la fin de cet article.
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Benjamin Etienne : transcription de l’entretien
Romain Giacalone
Bonjour à tous! Je suis ravi de vous retrouver pour un nouvel épisode de ce podcast dédié à la location courte durée. Aujourd’hui, j’accueille un expert de l’investissement immobilier, Benjamin. Ceux qui me connaissent savent que mon domaine d’expertise est d’optimiser, automatiser, l’activité de loueur courte durée, de gestionnaire courte durée. Mais l’investissement locatif n’est absolument pas mon domaine. Je ne suis pas encore, j’espère, bientôt propriétaire d’un logement dans ce but là. Mon approche, quand je ne maîtrise pas un sujet, c’est de plutôt me rapprocher de personnes dont c’est la spécialité, de leur donner la parole et les écouter.
Romain Giacalone
Aujourd’hui, j’ai invité Benjamin à participer à ce podcast pour justement aborder cette thématique. On va parler de son expertise, de son parcours, mais aussi de sa vision par rapport à la crise que l’on traverse actuellement. Ecoutons ce qu’il a à nous dire et ses conseils avisés.
Romain Giacalone
Bonjour Benjamin, est ce que tu peux te présenter aux auditeurs de ce podcast?
Benjamin Etienne
Bonjour à tous !
Benjamin Etienne
Bonjour Romain. Merci encore de m’avoir invité pour cette interview. Je vais me présenter. Je m’appelle Benjamin, j’ai 32 ans. Je suis originaire de la ville de Vannes, en Bretagne, et j’ai commencé l’investissement immobilier en février 2018, où j’ai acquis mes deux premiers appartements. Puis j’ai enchaîné plusieurs opérations entre 2018 et 2020. Ce sont des appartements que j’ai acheté du coup en Bretagne. Il y en a plusieurs sur la ville de Vannes et le dernier est à Nantes.
Benjamin Etienne
Ces appartements, je les exploite en location courte durée. J’ai décidé de les exploiter là dessus. Au départ, ce n’était pas du tout ma stratégie. Il y avait une réelle opportunité de développer ce fond de commerce là. Donc les quatre appartements sont exploités en courte durée. Et depuis du coup le confinement, il fallait bien trouver d’autres activités.
Benjamin Etienne
Pendant ces deux trois mois où on a pratiquement rien fait, j’ai monté une société de conseil et de coaching où j’accompagne des investisseurs dans leur premier investissement en location courte durée, ou aussi je vais accompagner avec d’autres consultants, des investisseurs pendant six mois ou 12 mois.
Benjamin Etienne
C’est des formules différentes. On va vraiment faire un accompagnement de A à Z où on va aller chercher le bien avec eux. On va aussi leur faire profiter de toutes nos connaissances techniques et juridiques à travers des partenaires, des artisans, des avocats, des notaires. Voilà pour cette deuxième activité et pour la troisième activité, je suis aussi chasseur immobilier pour un tout nouveau réseau de mandataires qui s’appelle OZEO Immo, qui a été créé officiellement juste il y a trois semaines.
Benjamin Etienne
Et on est déjà une quinzaine de personnes à chasser des biens pour des investisseurs. Voilà pour les activités que j’ai en ce moment.
Romain Giacalone
D’accord ok, tu t’ennuies pas. Avant qu’on qu’on rentre un peu dans ce vaste sujet. Je voulais faire une petite petite parenthèse pour expliquer à ceux qui nous écoutent pourquoi je te donne la parole à toi et pourquoi je me suis rapproché de toi pour aborder ce sujet. En fait, c’est un vrai hasard, entre guillemets, c’est à dire que tu tu as suivi ce que je faisais sur LinkedIn.
Romain Giacalone
Je crois que tu es abonné à mes emails. Je ne sais pas depuis quand exactement. Et en fait, tu m’as contacté sur LinkedIn. On a échangé, tu m’as contacté pour me proposer de participer à ton prochain séminaire dont tu vas nous parler plus tard. Et en fait, j’ai bien accroché à ta personnalité que je trouve assez similaire à la mienne.
Romain Giacalone
C’est à dire, on ne cache pas, qu’on est là pour faire du business. On est dans des métiers où on vend notre expertise, notre expérience et on essaie de le faire avec des valeurs. Après, il faut, il faut de tout temps en termes de méthodes de vente, d’approche, etc. Mais je trouve qu’en terme de termes d’approche et de valeurs et d’éthique, on était assez assez proches. Donc c’est pour cela que j’ai souhaité te donner la parole.
Romain Giacalone
Est ce que tu peux vraiment parler de nous en dire un peu plus, justement, sur ce séminaire que tu organises ?
Benjamin Etienne
Oui, c’est bien ça. Juste pour rappeler justement ce que tu viens de dire il y a quelques secondes.
Benjamin Etienne
J’ai vu une de tes publications sur LinkedIn, et en fait, j’ai tout de suite accroché à ta démarche, tes conseils sur la location courte durée, sur la conciergerie, sur PriceLabs, sur la variation des prix en fonction des influences du marché. Et donc je me suis dit je vais m’abonner à sa newsletter pour voir si le contenu est vraiment intéressant. Et en effet, tes newsletters que je reçois quotidiennement, j’ai vraiment accroché.
Benjamin Etienne
Je me suis dit, il faut absolument que je le contacte parce que j’ai décidé d’organiser un séminaire sur l’investissement immobilier, mais vraiment focus sur la location courte durée. C’est un séminaire qui devait être fait en septembre à la base et qui a été annulé à cause de la Covid. Je l’ai reporté au 13 mars 2021. Le but, en fait, c’est de faire intervenir des experts dans leur métier. Toi, tu as accepté avec grand plaisir d’intervenir sur un sujet. On va aussi parler sous location.
Benjamin Etienne
On va aussi avoir une société PMS Channel Manager qui va intervenir sur toutes les fonctions de ce logiciel là et des nouvelles fonctions qu’ils vont développer dans les prochains mois, voire prochaines années. Une Startup qui est assez connue dans le milieu. J’ai aussi une conciergerie qui va intervenir sur toute la gestion de la conciergerie. C’est une des plus grosses conciergerie sur le secteur grand ouest. Je ne peux pas dire encore les noms, mais le but, en fait, c’est d’avoir des intervenants experts dans leur métier pour en faire profiter pendant toute une journée aux participants qui peuvent venir.
Benjamin Etienne
On attend au grand maximum 150 personnes. Je pense que ça peut être rempli au vu des noms qui vont venir justement présenter leur expertise, ça peut être pas mal. Donc le nombre de participants c’est 150 personnes, et ça va être dans la ville de Vannes, en Bretagne.
Romain Giacalone
OK, je suis, le rendez vous est pris. De toute façon à la fin de ce podcast et dans la description de l’article il y aura toutes les infos. Donc, si les gens veulent te suivre et être informés de l’évènement, ils pourront retrouver toutes les infos.
Romain Giacalone
Du coup, l’investissement locatif et donc en particulier dans la location courte durée. On y vient . Ça fait pas mal d’années que je baigne dans la location courte durée. Et c’est vrai que l’investissement locatif, cette partie là qui vient en amont de la suite, qui est la mise en location, gérer l’activité, etc., c’est quelque chose qui est un peu opaque pour moi c’est à dire que ça me parait complètement nébuleux, hyper compliqué, etc.
Romain Giacalone
Pour mettre en pratique tout ça, et avoir un fil conducteur dans cet échange, je vais prendre mon cas concret puisque je cherche en ce moment même à faire un investissement locatif.
Romain Giacalone
Je pense que comme beaucoup de gens, je me pose pas mal de questions et donc du coup, j’en profite pour te les poser. J’espère que ça intéressera d’autres personnes. Alors la première question, elle concerne le contexte actuelle. Depuis mars / avril nous sommes en pleine crise sanitaire.
Romain Giacalone
Puisque toi même tu fais de la location courte durée sur des biens que tu possèdes, comment tu vois les choses, en tant que toi même investisseur. Mais aussi par rapport aux clients que tu accompagnes ? Est ce que est ce que les choses ont changé ? Si oui, en quoi? Est ce que c’est toujours quelque chose de porteur ? Comment tu vois l’avenir de ce type d’investissement?
Benjamin Etienne
C’est une très bonne question. Le secteur était clairement porteur en 2019.
Benjamin Etienne
On a tous (en tout cas entre investisseurs, on s’appelait régulièrement), on a tous fait une superbe année en 2019. 2020 devait être une année record. Sauf qu’on a complètement été freiné par la Covid. Du coup, la première chose (entre nous, on s’entraîne énormément) la première chose, c’est quand on a vu qu’il y avait un confinement. Il fallait absolument que les appartements ne restent pas vides. On a mis des stratégies en place avec des baux de location mobilité, des choses comme ça.
Benjamin Etienne
Pour justement louer en courte durée pendant un mois, deux mois, peu importe les profils, ça peut être des stagiaires ou des personnes qui viennent d’être mutées sur le secteur et qui recherchent un appartement. Donc là, on a décidé du coup, pendant ce laps de temps, d’au moins combler et d’éviter toute perte financière.
Romain Giacalone
D’éviter la casse
Benjamin Etienne
Voilà exactement, d’éviter la casse.
Benjamin Etienne
Tu le sais très bien, mais juillet août on savait qu’on allait faire de bons mois, septembre, voilà, on est début et fin septembre, on a déjà des chiffres, mais en septembre, on a fait un meilleur mois que 2019. Par contre, en octobre, novembre, décembre, on a clairement aucune visibilité. Alors je pense que dans les villes des grandes villes comme Lyon, comme Bordeaux, comme Rennes, comme Nantes où ils ne vivent pas que du tourisme, mais aussi de l’attrait professionnel, parce qu’il y a quand même beaucoup, beaucoup d’industries.
Benjamin Etienne
Du coup, il y a beaucoup de personnes qui sont en déplacement professionnel. Ce sont des villes où il y a encore beaucoup, beaucoup de business à faire parce que l’offre hôtelière est pas si dingue que ça, là je parle de Nantes, mais l’offre n’est clairement pas très qualitative.
Benjamin Etienne
Il y a quand même pas mal d’hôtels, mais dans des villes comme Vannes, pour revenir à mes trois appartements qui sont à Vannes, normalement moi octobre je suis complet, décembre je suis complet et je suis complet en normalement un mois, voire deux mois à l’avance.
Benjamin Etienne
Octobre j’ai à ce jour 15 nuits de réservées sur trois appartements. Je sais qu’il va y avoir énormément de réservations de dernière minute. Des fois le jour même. Du coup, il faut que nous on soit toujours réactifs et la conciergerie avec qui je sous traite la partie ménage et linge, sait qu’à chaque sortie, il faut préparer l’appartement au cas où parce qu’on peut avoir une réservation à 18 heures.
Benjamin Etienne
Là où j’avais une situation de confort l’année dernière, où j’avais vraiment une visibilité et j’étais confiant sur les chiffres. Là, je sais qu’au mois d’octobre, ce ne sera pas aussi exceptionnel que 2019. Et du coup, il y a deux choses qu’il faut voir, c’est soit il y a beaucoup de propriétaires qui louent en courte durée et qui sont en train de passer en longue durée pour être sûrs dans les prochains mois, d’avoir des revenus.
Benjamin Etienne
Du coup, ils ont moins de revenus qu’en courte durée, mais ils préfèrent basculer sur des baux de six mois, entre quatre et six mois pour au cas où, si demain le tourisme reprend, entre autres avec les étrangers. En fait, qu’ils puissent être au taquet et revendre au meilleur prix leurs appartements.
Benjamin Etienne
Et il y a les autres investisseurs comme moi, qui maintiennent leur position, parce qu’on pense que l’offre va se diluer, il y aura de moins en moins de personnes qui vont se focaliser que là dessus et nous, on a suffisamment de trésorerie pour six mois ou 12 prochains mois.
Benjamin Etienne
Puisqu’en fait, on ne vit pas de ça. C’est juste une activité complémentaire. Et on sait que ça va repartir de toute manière. On espère que ça va repartir et on veut être là au bon moment quand ça va repartir. Donc, on fait moins de rentabilité qu’en 2019, mais on est toujours sur des investissements qui sont très rentables.
Benjamin Etienne
Donc voilà comment je vois le marché pour l’instant.
Romain Giacalone
C’était très intéressant d’avoir ton retour là dessus. J’ai partagé récemment sur mon blog, un article pour partager des idées et astuces pour les hébergeurs, sur comment bien préparer le déconfinement dans le tourisme.
Romain Giacalone
Maintenant les questions que j’ai pour toi, comme je le disais, je suis moi même en ce moment en phase d’investissement, donc je me confronte à l’aventure de l’investissement immobilier. Ayant quand même un pied dans le secteur, ce n’est pas non plus totalement inconnu pour moi, mais c’est quand même un monde à part.
Romain Giacalone
Et du coup, quand on fait ce que tout le monde fait, c’est à dire d’aller sur Google et qu’on cherche les villes où investir.
Romain Giacalone
Et on tombe sur les articles : le top 10 des villes où investir en 2020. Et potentiellement, quand on va prendre les 10 articles qui sont en première page de Google, quasiment aucun ne donne les mêmes villes. Déjà on se dit on est mal barré.
Romain Giacalone
On passe son temps sur Le Bon Coin, sur SeLoger, on regarde un peu partout dans les groupes Facebook. Et on tombe aussi, évidemment, on a parlé avant, sur les vidéos YouTube et les offres de formation des rentiers, formateurs, etc.
Romain Giacalone
Donc c’est vraiment, c’est vraiment la jungle. Et je comprends du coup pourquoi il y a des gens qui sont là pour aider les autres. Simplement même dans ce cas de figure, ‘estc compliqué parce qu’on a du mal à faire son choix.
Romain Giacalone
On a du mal à savoir qui est sérieux dans le lot, tellement l’offre est vraiment variée. Et surtout, les méthodes de vente et de marketing sont très variées. Donc, du coup, est ce que tu peux nous expliquer ce que toi tu fais dans le cadre de l’accompagnement de ton conseil pour des futurs investisseurs? Quels sont les services que tu proposes?
Benjamin Etienne
J’en parlais tout à l’heure. Moi, dans ma démarche, j’ai quatre offres. J’en ai 5 même. J’ai une première offre qui va être une formation en ligne.
Benjamin Etienne
C’est toujours pas toujours pas fini, mais une formation en ligne assez complète, mais sur la location courte durée. Focus que là-dessus et sur la partie du coup investissement, la recherche d’emplacements et tout ça.
Romain Giacalone
Ça c’est ça un produit qui sera formation déjà toute prête et qu’on pourra acheter. Et on aura accès à tout ce que toi tu conseilles. Pour quelqu’un qui veut acheter un bien et qui veut le mettre en location courte durée en tant qu’investissement locatif. Toutes les étapes par lesquelles il faut passer, tout tes conseils, etc.
Benjamin Etienne
Exactement, on va en fait de la recherche, l’emplacement, l’étude de prix. On va aussi parler de tout ce qui est faire vivre une expérience unique au client. On va parler aussi un peu de fiscalité, sachant que la fiscalité, c’est propre à chacun. Mais on va étudier en 11 étapes à 12 étapes, justement, sur comment on recherche un bien et sur quelle plateforme le mettre, mais vraiment focus location courte durée.
Benjamin Etienne
C’est une formation que je vais vendre 390 euros. Voilà entre entre 5 et 8 heures de contenu, pas plus, avec des documents que je mettrai à disposition pour la location courte durée. Par contre, dans cette offre là, il n’y aura pas d’accompagnement personnalisé.
Benjamin Etienne
Il y aura accès à un groupe WhatsApp où les participants pourront parler entre eux, mais aussi donner des conseils et faire vivre la formation. Je peux aussi bien rajouter une treizième vidéo, quatorzième vidéo, mais il n’y aura pas d’accompagnement personnalisé pour la première offre.
Benjamin Etienne
La deuxième offre, c’est là où, justement, je vais accompagner les investisseurs, soit confirmés, soit débutants. Débutant justement sur un projet en location courte durée.
Benjamin Etienne
Je te parle d’un exemple que j’ai eu il y a deux semaines quelqu’un qui a un patrimoine très conséquent sur le Grand Ouest, qui a plusieurs millions d’euros et qui souhaite être accompagné sur un projet en location de courte durée parce qu’il s’y connait pas tant que ça.
Benjamin Etienne
En fait, il a toutes les autres stratégies, sauf celle là, et m’a dit clairement Benjamin, moi je n’y connais rien, est-ce que tu peux m’aider?
Benjamin Etienne
Mon accompagnement là-dessus, en fait, je vais reprendre les bases de la location durée sur la formation en ligne, sauf que je vais le faire concrètement. Ça veut dire que je vais déjà étudier l’emplacement du bien visé s’il a déjà acheté ou s’il va acheter, par exemple s’il achète à Angers, je vais faire toute une étude sur l’emplacement, les prix, sur le rendement au mètre carré, sur combien de nuits il faudra louer pour avoir telle ou telle rentabilité.
Benjamin Etienne
Je vais vraiment l’accompagner aussi physiquement, ça veut dire que je ne vais pas le faire qu’en visio ou par téléphone, je vais aussi le faire physiquement, je vais aller à Angers et on va étudier ça.
Benjamin Etienne
Je peux aussi bien aller à Marseille parce que l’offre comprend toutes les villes européennes, les villes européennes où je peux encore, tant qu’il n’y a pas de restriction. Et c’est moi en fait qui fais toute l’étude, c’est à dire que vais aussi faire toute la connexion du channel manager, je vais aussi écrire toutes les annonces, je vais m’occuper du shooting photo. Et après, à la fin, une fois que j’aurai établi tout ça, je vais former la personne sur le channel manager, sur les différents canaux type Booking, Airbnb, comment utiliser. Ça reste relativement simple, mais en fait, je vais vraiment tout faire le travail en amont et après, il n’y aura plus qu’à attendre et gérer les clients au quotidien.
Benjamin Etienne
Ça, c’est pour l’offre « Location Courte Durée » après on a une offre 6 mois et 12 mois où là on accompagne des investisseurs sur tout type de projet, que ce soit sur la partie chasse de bien sur la Bretagne, Pays de la Loire, Normandie, sur la France. On va aussi s’occuper de la partie expertise travaux, toute la partie fiscale.
Benjamin Etienne
Donc là Il y aura un vrai accompagnement fiscal.
Benjamin Etienne
Ces accompagnements de 6 mois ou 12 mois, je vais aussi appeler des consultants externes puisque, je suis expert en location courte durée, location meublée, moins sur la location nue et moins sur la fiscalité avec des montages holdings.
Benjamin Etienne
Et ça, je le dis en toute transparence, c’est quelque chose sur lequel je vais vraiment m’y atteler. Mais pour l’instant, je ne suis pas encore expert, donc je fais appel à des consultants externes qui sont des avocats, des fiscalistes ou des comptables.
Romain Giacalone
C’est la question que j’allais te poser, c’est à dire encore une fois, je m’y confronte aujourd’hui, c’est à dire qu’au début, on visait un investissement sur Marseille.
Romain Giacalone
On a vu qu’en fait, on arrive un peu tard et que Marseille, il y a peut-être encore des bonnes affaires, mais peut être pour des investisseurs plus aguerris et qui aiment un peu plus le risque.
Romain Giacalone
Mais on voit qu’en termes de prix, ça a flambé dernièrement et qu’il y a des gens qui ont du faire de bonnes affaires il y a deux, trois ans.
Romain Giacalone
Là, on part sur d’autres villes et on se rend compte qu’au début, on hésite à prendre un chasseur parce qu’on sait que soit-même on va y passer des heures et des heures. Et puis on a pas le temps, on a un boulot à côté, donc à identifier quel est le bon bien, quel est le bien qui va être rentable, etc.
Romain Giacalone
Après, il faut se poser la question de bien se renseigner au niveau de la copro, pour pas avoir de mauvaises surprises. Et il y a la question de ce : « Est-ce qu’il faut prendre à un courtier pour négocier son crédit ? ». Et puis, après le montage, est ce qu’il faut aller voir un expert comptable ?
Romain Giacalone
Par rapport à toutes ces étapes qu’il faut passer dans le cadre d’un investissement locatif, pour lesquelles interviens-tu ?
Romain Giacalone
Tu l’as dit, par exemple tu fais la partie chasse immobilière, mais quelles sont les expertises pour lesquelles tu fais intervenir un expert partenaire ? Je pense en particulier à la partie comptable, fiscale.
Romain Giacalone
Est ce que toi, tu peux déjà, lorsque quelqu’un vient te voir, prendre les éléments et orienter sur un montage et une typologie ?
Benjamin Etienne
Oui, ça c’est quelque chose que je peux faire dans la partie fiscale.
Benjamin Etienne
Il y a des choses assez simples. Est-ce qu’on achète en nom propre ou en SCI, après, en fonction de la stratégie de chacun, doit-on choisir une SARL familiale ou des choses comme ça ? Ça, ça reste relativement simple.
Benjamin Etienne
Après, pour des investisseurs qui deviennent un peu plus aguerris, tout ce qui est montage avec des holdings et tout ça. Pour l’instant, vu que je ne l’ai pas fait moi même (et je vais le faire dès le mois prochain). Je ne peux pas me dire expert là dedans. Je vais commencer à le faire pour moi, dès le 1er octobre, j’ai un rendez vous avec une juriste où on est en train de parler de tous ces montages là.
Benjamin Etienne
Mais actuellement, je n’ai pas cette expertise et si besoin, de toute manière, je ferai appel un avocat externe en fonction de la problématique des clients.
Benjamin Etienne
Mais si ce sont des investisseurs débutants, l’accompagnement est vraiment fait par moi. Je peux accompagner surtout et je peux même accompagner sur la partie travaux, puisque j’ai fait des travaux, surtout à Nantes où là, on a remis tout à nu et j’ai vraiment été impliqué là dedans.
Benjamin Etienne
J’ai aussi eu des artisans partenaires qui travaillent sur toute la France. C’est aussi important d’avoir des partenaires de confiance qui interviennent sur toute la France, pour tous mes clients.
Benjamin Etienne
Ils peuvent aussi bien intervenir à Nice, à Paris, à Lille. C’est plutôt une bonne chose car ce sont des gens avec qui j’ai déjà travaillé.
Benjamin Etienne
Mon expert comptable, c’est pareil. Elle est située à Vannes, mais elle peut aussi bien faire les dossiers à Nantes. Les futurs clients qui vont prendre ce coaching là vont bénéficier de tout ce réseau de contacts avec qui je travaille déjà depuis deux ans et demi.
Romain Giacalone
Super ! Qu’est ce que tu donnerais comme conseil à quelqu’un qui se lance dans l’aventure de faire un premier investissement ? C’est quoi vraiment ? Les trois conseils qui sont les plus importants et les trois choses qui sont les plus importantes à avoir en tête quand on se lance dans ce genre de projet ?
Benjamin Etienne
La règle d’or quand on se lance dans ce genre de projet. On le dit tous, c’est l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
Benjamin Etienne
L’emplacement d’un bien immobilier, c’est quand même primordial dans son investissement.
Benjamin Etienne
Mais je vais en dire deux autes autres.
Benjamin Etienne
Le premier, on l’a dit c’est l’emplacement.
La deuxième règle, ce serait d’acheter moins cher que le prix du marché. C’est une règle d’or parce qu’en cas de chute de l’immobilier, il faut toujours essayer de se rattraper.
Benjamin Etienne
Si vous achetez au prix du marché ou plus cher, si demain, il y a une chute de 10 ou 15% du prix de l’immobilier, si vous achetez au prix du marché, vous perdez 15%, donc si vous achetez pour 400 000, vous perdez pratiquement 60.000 euros sans avoir rien fait.
Benjamin Etienne
C’est pour ça qu’on conseille toujours d’acheter moins cher que le prix du marché.
Benjamin Etienne
Et la troisième règle, là c’est plus pour la location de courte durée, c’est la différenciation, même pour la location meublée. C’est la différenciation par rapport aux autres.
Benjamin Etienne
Franchement, honnêtement, il y a juste à regarder sur LeBonCoin ou sur l’offre de meublé à l’année, l’offre elle est juste horrible.
Benjamin Etienne
Il y a des appartements, on se demande pourquoi et comment, ils arrivent à être loués depuis des années et des années.
Benjamin Etienne
Si vous voulez avoir des locataires de qualité, il faut aussi avoir une prestation au minimum de moyenne gamme. Avec tout le confort nécessaire, il y aura moins de problèmes d’impayés. Je ne dis pas qu’il y en aura pas, mais il y aura moins de problèmes d’impayés.
Benjamin Etienne
Et pareil pour la location de courte durée, la règle c’est de la différenciation. Là l’appartement que je refais à Nantes, il va être sublime. J’attends qu’il soit décoré entièrement, mais ce qui fait quand je vais pouvoir louer plus cher et gagner en rentabilité et d’avoir aussi une clientèle qui correspond à mes attentes.
Benjamin Etienne
Si vous proposez un appartement cheap avec le vieux meuble de mamie, le lit fatigué d’il y a 10 ans, vous allez tomber sur une clientèle un peu cheap qui va payer 30 euros la nuit.
Benjamin Etienne
Moi, je suis plutôt dans un positionnement entre l’été, le studio / T1 je le vends pratiquement 80 à 85 euros la nuit et le T4 on est entre 160 et 200 euros la nuit.
Benjamin Etienne
On vise aussi une clientèle qui est prête à payer ce prix là. Et derrière, tout ça vaut le coup, car même les clients en courte durée à Rennes nous disent qu’ils clairement « Votre bien il est hyper bon rapport qualité prix ».
Benjamin Etienne
Donc c’est vraiment se différencier par rapport à la masse, parce qu’en location courte durée, c’est un marché qui est complètement saturé. Tout le monde fait la même chose, tout le monde vend au même prix.
Benjamin Etienne
Tout le monde fait du Ikea, du Conforama, je n’ai rien contre ces magasins là. Mais voilà, les appartements se ressemblent tous. Donc, il faut vraiment se différencier.
Benjamin Etienne
Et comment se différencier ? Et bien en achetant du beau, je ne dis pas du cher, mais du beau. Qu’on ait l’effet wow en photo, en vidéo ou en réel.
Romain Giacalone
Ouais, c’est marrant ce que tu dis parce qu’au début de l’âge d’or, de la location courte durée, souvent parmi les arguments, les gens disaient « L’avantage de louer un Airbnb, c’est que c’est différent de la chambre d’hotel aseptisée, où toutes se ressemblent, sans personnalité »
Romain Giacalone
Et maintenant en fait, on se retrouve vraiment avec un marché de l’appartement proposé en courte durée où ils sont tous pareils parce qu’ils sont tous meublés dans les mêmes magasins, avec les mêmes décos.
Romain Giacalone
Pour l’anecdote, le truc que je comprends pas par exemple, c’est quand on vient mettre un poster des bus de Londres ou des posters de New York dans des appartements français. À un moment donné, je pense qu’il y a un un vrai manque d’investissement de certains sur ce sujet là.
Romain Giacalone
Et comme tu le dis, ok déjà refaire un appartement neuf et le décorer, c’est déjà mieux que rien faire du tout. Mais voilà, je pense que si on ne respecte pas ses locataires, ses voyageurs, il ne faut pas en retour attendre aussi un respect.
Romain Giacalone
On ne peut pas se plaindre de voyageurs qui vont potentiellement faire des petits dégâts ou ne pas respecter le logement si on n’a pas fait soi même déjà le premier pas dans ce sens là.
Romain Giacalone
Et sur la partie location, côté investissement locatif, moi, j’ai toujours eu en tête sans avoir eu à l’expérimenter encore, mais que dans mon esprit, la bonne approche, c’est vraiment de mettre des équipements de qualité pour que, justement, effectivement, les locataires aient envie de rester. Truc tout bête, par exemple, des personnes qui ont des appartements vieux comme le monde avec des radiateurs grille pain hors d’âge. Le locataire qui a une facture d’électricité de 120 euros pour un appartement de 20 mètres carrés, je pense qu’il va pas rester longtemps dans l’appartement.
Romain Giacalone
Je pense que c’est ce genre de truc aussi qui est vraiment important, dans le respect des locataires et de ces voyageurs.
Benjamin Etienne
Exactement. Et en fait, c’est un peu la course. Tu en parlais tout à l’heure, mais avec tout ce qu’on entend sur YouTube, c’est un peu la course à chaque fois, à un mot que j’aime, mais c’est un mot qui est répété souvent, mais le cash flow, c’est combien tu vas gagner d’argent sur ton investissement immobilier.
Benjamin Etienne
Etant donné qu’il y a 6 / 8 ans on voit en investissant en immobilier ils avaient investissements immobilier ils avaient 5 / 6% de renta ils sont contents. Maintenant même moi je suis commence ça, en dessous de 10% on y va pas
Benjamin Etienne
Mais en fait, la course au cash flow elle est bien. Mais faut pas oublier les locataires ou les clients qui ont séjourné. Et ce que je dis et j’en parlais il y a pas longtemps à quelqu’un qui voulait investir dans une cité en location de courte durée. J’ai posé la question à cette personne « Mais est-ce que toi demain en vacances, tu serais prêt à aller, je sais pas, dans les quartiers nords de Marseille en location courte durée ? ». C’est complètement aberrant de se dire qu’on va aller faire de la location courte durée dans une cité.
Romain Giacalone
On revient sur la question, on revient sur ce que tu disais, c’est à dire la règle d’or de l’emplacement. Et là où moi, futur investisseur, je trouve ça compliqué, c’est que cette question d’emplacement, même si on vise dans son approche, dans son investissement, la location courte durée. Il faut aussi penser aux autres cas de figure.
Romain Giacalone
C’est à dire : là, on voit ce qui se passe en ce moment, donc il faut trouver des solutions de repli. Donc, le bon emplacement, il doit rester valable pour une solution de repli, c’est dire est-ce qu’il va rester valable pour de l’étudiant.
Romain Giacalone
Est ce qu’il va rester valable pour, je ne sais pas, un jour, je reviens sur la location à l’année, la location nue classique, etc. Et c’est vraiment même penser à la revente plus tard.
Romain Giacalone
C’est ça que je trouve assez compliqué, c’est d’arriver à couvrir la totalité de l’équation.
Benjamin Etienne
Si tu es dans le centre ville de Nantes, par exemple tu vas pouvoir à la fois toucher de la location courte durée ou étudiant parce que l’étudiant il aime bien être dans le centre. OK, certes, des fois, c’est un peu plus loin des FAC. Mais le centre-ville c’est intéressant pour un étudiant, mais ça peut aussi bien toucher un jeune couple qui arrive dans la ville de Nantes.
Benjamin Etienne
Donc oui le centre ville, c’est le meilleur emplacement, c’est le plus cher, et on ne peut pas tous acheter dans le centre ville à des super prix.
Benjamin Etienne
Moi j’ai aussi acheté à Nantes à un bon prix parce qu’en fait, je vivais dans l’appartement et j’ai vraiment bien négocié avec la propriétaire pour qu’elle me le vende. Mais oui, les bonnes affaires dans le centre ville, dans les grandes métropoles sont rares et si tu recherches juste ce type de bien sur LeBonCoin ou SeLoger, clairement tu trouveras pas. C’est impossible. Il faut connaitre des personnes sur le secteur et il faut s’entourer d’agents immobiliers ou de chasseurs sur le secteur qui vont pouvoir t’appeler en avant première, avant la diffusion sur la plateforme.
Benjamin Etienne
En gros, ils vont te dire Romain, là, j’ai une affaire tout de suite à Lyon, j’ai un 40 mètres carrés, je vais dire n’importe quoi à 150.000 euros. Il faut que tu puisses dans la demi-heure dire « OUI ». Est-ce que je me positionne ou pas.
Benjamin Etienne
Clairement dans les villes comme Nantes il n’y a pas si longtemps que ça, il y a un 30 mètres carrés qui était vendu à 70.000 euros. Voila, j’ai appelé, mais je savais que je l’aurais jamais eu.
Benjamin Etienne
Parce qu’il faut appeler dans la seconde où s’est paru. C’est une personne qui ne connaissait pas l’immobilier. C’était un particulier et je pense que si ça avait été vendu en agence, ça aurait été vendu à 120.000 euros parce que c’était le prix du marché.
Benjamin Etienne
Après, je reviens sur quelque chose que tu disais. Je n’ai pas rebondi là dessus, mais sur le règlement de copropriété. C’est vrai qu’on ne peut pas tout faire, il faut quand même respecter le règlement de copropriété.
Benjamin Etienne
Et des fois il y a des règlements de co-propriété qui interdisent la location saisonnière. Il y a toujours moyen de faire une assemblée générale. Mais il faudra toujours l’accord des copropriétaires.
Benjamin Etienne
Et après, les villes commencent aussi à taper sur les doigts des loueurs comme moi, qui font un business. Parce que voilà, on ne fait pas ça en résidence principale ou 4 mois dans l’année. On loue ça à l’année, donc les mairies ont clairement dans le collimateur toutes les personnes qui louent à outrance sur Airbnb ou sur Booking.
Benjamin Etienne
Donc ça change la donne. Par exemple, une décision de justice par la Cour européenne qui a été validée récemment pour la Ville de Paris. A voir maintenant comment ils vont l’appliquer parce que ça ne va pas du tout être aussi simple.
Benjamin Etienne
Ils ont peut être crié victoire un peu trop vite. Mais oui, la ville de Nantes, c’est déjà pareil, dès le deuxième biens, il faut faire une compensation ou acheter un local commercial et le réhabiliter en habitation.
Benjamin Etienne
Donc, il y a quand même des enjeux financiers derrière, si vraiment tu veux par exemple acheter plusieurs logements à Nantes, car il faut avoir les reins solides pour acheter un local commercial. Après je ne sais pas où est ce qu’il faut acheter le local commercial ? Est ce que c’est la mairie qui donne son droit de veto là dessus? Je ne sais pas du tout. Mais oui, on est clairement visé en ce moment.
Benjamin Etienne
On est clairement dans le collimateur. A voir maintenant comment ça va évoluer. Est ce que demain, ils vont interdire les multipropriétaires dans la ville de Vannes ?
Benjamin Etienne
Peut être se dire une propriété ou deux propriétés par propriétaire ? On ne sait pas. À La Rochelle, ils ont déjà mis ça en place, Val d’Europe ils ont mis des règles en place, St-Malo, je crois qu’ils veulent aussi mettre une règle en place donc ça risque de bouger.
Benjamin Etienne
Focaliser 100% sa stratégie là-dessus, c’est un peu dangereux. C’est ce que je fais, mais on verra comment ça va se porter dans les prochains mois.
Romain Giacalone
Après ce qu’on voit là, c’est que c’est vraiment important de bien se renseigner et potentiellement, si on le souhaite, d’être bien accompagné parce qu’on pourrait passer des heures sur le sujet tellement c’est complexe, tellement il y a de ramifications sur chaque étape de l’investissement.
Romain Giacalone
Donc du coup, s’il y a des personnes qui nous écoutent ou qui vont lire l’article blog et qui souhaitent échanger avec toi et aller plus loin et pourquoi pas faire se faire accompagner via tes services, comment ça se passe?
Romain Giacalone
Je partagerai les infos sur le sujet sur le blog et en description du podcast.
Romain Giacalone
Mais est-ce que tu as des conseils à donner pour te contacter, des choses à préparer ?
Benjamin Etienne
Moi, je communique sur tous les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram, sur LinkedIn, mais je suis beaucoup plus présent sur LinkedIn parce que c’est un sujet en tout cas, où les personnes qui sont présentes sur LinkedIn ça les intéresse, donc je communique plus là dessus.
Benjamin Etienne
Juste sur LinkedIn vous tapez Benjamin Etienne. J’ai trois postes en cours, quand vous avez cliqué sur le Benjamin Etienne (car je ne suis pas le seul) j’ai la société, « Constituer son patrimoine immo », que vous verrez en première expérience sur mon profil LinkedIn
Benjamin Etienne
C’est comme ça que vous allez pouvoir me trouver.
Benjamin Etienne
Vous pouvez me contacter directement, soit LinkedIn sur la messagerie et me demander en contact, on peut échanger ou vous pouvez même m’envoyer un mail à un contact(arobase)constituersonpatrimoineimmo.com
Benjamin Etienne
Et puis, ben voilà, n’hésitez surtout pas. Moi, ça me fait plaisir d’échanger avec des personnes qui s’intéressent à l’investissement immobilier. Même un coup de fil, si demain il y a une problématique, n’hésitez surtout pas à m’appeler.
Benjamin Etienne
Pour l’instant, j’ai le temps de le faire. Je le fais avec grand plaisir. Peut être que je n’aurai plus le temps de le faire si j’ai énormément de clients d’ici la fin d’année ou début d’année prochaine. J’aurai peut-être moins le temps de le faire, mais en tout cas, là, j’ai de la dispo jusqu’à au moins mi octobre, donc n’hésitez pas.
Romain Giacalone
OK, super intéressant. Je mettrai tous les liens utiles aussi sur les différents supports.
Romain Giacalone
Merci beaucoup. Je me suis vraiment restreint parce que je ne veux pas qu’on fasse un épisode qui dure des heures. Mais je pense que si ça te dit on le refera de temps en temps selon l’actualité, je serai ravi de te redonner la parole, en fonction de l’actualité sur la même thématique, avec les angles différents peut être. Et puis, ce sera l’occasion de continuer à échanger.
Romain Giacalone
De toute façon, on se reverra au mois de mars 2021 pour ton séminaire.
Benjamin Etienne
Ben ça marche! En tout cas, merci de m’avoir donné la parole. Au plaisir d’échanger, de refaire un nouveau podcast sur un autre sujet.
Romain Giacalone
Super, merci Benjamin.
