Dans le cadre d’une activité de location courte durée, vous allez devoir prendre en compte un certain nombre d’éléments qui vont assurément jouer sur le volume de réservations que vous allez recevoir. Parmi eux, le prix auquel vous allez proposer votre logement va orienter le choix des voyageurs au moment de réserver leur séjour. 

Ainsi, si vous êtes un particulier et louez votre logement sans l’aide d’une conciergerie ou autre service externe, de nombreuses astuces vont vous aider à correctement fixer le prix de votre logement qui sera loué en courte durée.

Ensemble, voyons comment optimiser le prix de votre logement afin de le louer au meilleur prix tout en restant compétitif pour les voyageurs.

Définir un prix plancher

Avant de réfléchir au prix que vous allez proposer pour votre logement, il est judicieux de définir en amont un prix plancher, c’est-à-dire le prix minimum auquel vous allez proposer votre bien pour ne pas louer à perte. 

Afin de calculer votre prix plancher c’est très simple : additionnez l’ensemble de vos charges annuelles liées au logement  (crédit immobilier, charges, assurance, électricité, abonnement internet, service de nettoyage, frais d’entretien, etc.) et divisez le résultat obtenu par le nombre de jours de l’année. Cela vous permettra de connaître ce que vous coûte le logement en termes de charges et donc le prix minimum en-dessous duquel vous loueriez à perte.

Analyser la concurrence 

Comment proposer un prix optimal sans connaître l’état de la concurrence à proximité ? Il est indispensable de connaître les prix que les autres hébergeurs ont fixé pour leur logements, similaires au vôtre.

Analyser le marché vous permettra d’être autant accessible que rentable, en proposant un prix correspondant à la demande. 

2 solutions s’offrent à vous pour étudier votre concurrence :

  • Aller vous-même scruter les offres pour des biens similaires dans votre secteur sur plusieurs plateformes (Airbnb, Booking…). Cela vous permettra ainsi de vous faire une idée du prix idéal. 
  • Réaliser cette étude beaucoup plus rapidement et avec des données beaucoup plus complètes grâce au  Market Dashboard de PriceLabs : un outil pratique qui vous informera des dernières tendances en matière de prix localement, grâce à la prise en compte de votre zone géographique, de la saisonnalité et d’une très grande quantité de données.

Je vous explique comment tirer profit de cet outil dans un précédent article.

Prendre en compte les spécificités du logement 

Pour fixer un prix adapté à votre logement, analyser l’environnement extérieur est nécessaire, mais cela ne suffit pas. 

Le prix dépendra également de la qualité de votre logement (aménagements équipements, services, accessoires, qualité du matelas, du linge mis à disposition…) et des services additionnels que vous pourriez proposer ou non aux voyageurs. 

Veillez donc à bien prendre tout cela en compte lorsque vous définissez votre  prix, on parle ici de standing. Une grande terrasse, une belle vue, quelques services additionnels (accès à une piscine, parking gratuit, etc…) sont autant d’éléments qui vous permettront de positionner votre prix dans la fourchette haute des tarifs pratiqués par exemple. 

Ainsi, après avoir pris connaissance du marché, par vous-même ou grâce à PriceLabs, vous saurez si vous devez plutôt vous positionner dans la moyenne ou bien en fourchette haute ou basse du marché, en fonction du standing de votre logement.

Ne pas oublier les frais supplémentaires

Vous devez le savoir, aux charges annuelles s’ajoutent les frais inhérents à l’activité de location courte durée (ménage, gestion du linge, consommables) et vous devez les prendre en compte pour fixer votre prix. 

Ces frais correspondent principalement à l’entretien de vos logements et à l’accueil des voyageurs.

Vous pouvez gérer ces frais de deux manières différentes dans l’élaboration de votre prix : 

  • Choisir de les inclure directement dans le prix à la nuit pour le voyageur.
  • Ou bien, les ajouter, en précisant sur l’annonce la nature des frais (et dans le descriptif pourquoi vous facturez ces frais)

Attention, ces frais ne doivent pas être plus élevés que le prix d’une nuit, pour ne pas devenir un frein à la réservation.

Optez pour la stratégie tarifaire qui vous convient

Afin de fixer le meilleur prix possible pour votre location courte durée, j’aimerais partager avec vous quelques approches bien distinctes les une des autres : 

La stratégie classique : Un prix par saison 

  • Ajustez le prix de votre logement en fonction de la saison touristique à laquelle vous comptez louer.  
  • Appliquez un prix en basse saison (de date à date), en moyenne saison (de date à date), et en haute saison (de date à date), que vous ne changerez pas après l’avoir appliqué. 

L’usage de stratégies avancées spécifiques : 

  • Si vous souhaitez vous détacher de l’approche classique pour fixer vos prix, d’autres options sont envisageables, et vous garantissent plus de flexibilité. 
  • Vous pouvez par exemple découvrir des stratégies sur cet article d’Eldorado Immobilier.

La tarification dynamique : 

  • Comme son nom l’indique, c’est une stratégie qui va vous permettre d’avoir des prix dynamiques, fluctuant chaque jour, en fonction de nombreux critères, l’objectif étant de vous permettre de toujours proposer le bon prix au bon moment 
  • Le prix du logement est modifié tous les jours grâce à des algorithmes et selon l’offre et la demande du moment. 

C’est cette dernière façon de gestion des prix que je vous recommande personnellement.

La tarification dynamique : quels avantages ? 

Avec les changements de comportement des voyageurs et les aléas liés au tourisme mondial, adopter une stratégie tarifaire classique pour votre logement paraît obsolète, et vous ne serez pas aussi compétitif que vous pourriez l’être. 

Bien connue des secteurs de l’aviation et de l’hôtellerie, la tarification dynamique vous permettra d’être à la fois plus efficace mais aussi plus rentable : 

  • Eviter les “périodes creuses”. 
  • Les nuitées comprises entre deux séjours ne seront plus perdues, et pourront être réservées par des voyageurs de dernière minute, grâce aux nuitées minimum dynamiques
  • Etre flexible sur la durée de séjour, avec des nuitées minimum différentes dans le temps
  • Générer automatiquement des prix selon l’offre et la demande. 
  • Cette automatisation vous fera gagner un temps que vous pourrez mettre à profit pour autre chose. 
  • Sortez de la dépendance des plateformes de réservation pour fixer vos prix. 
  • Désormais, seul le marché influe sur la modification de vos prix. Vous pouvez également mettre en place des règles dynamiques s’appliquant sur une période donnée et créer des exceptions pour protéger vos dates stratégiques.

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