Lorsque vous commencez à utiliser Pricelabs, une des toutes premières étapes est de définir le prix de base de vos logements.

Qu’est-ce que le prix de base dans Pricelabs ?

Le prix de base, est le prix moyen à la nuitée de votre logement. Ainsi si vous louez un appartement 75 euros / nuit en basse saison et 125 euros / nuit en haute saison, son prix de base (médian) est donc de 100 euros / nuit.

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Le prix de base par défaut dans Pricelabs

La toute première fois que vous allez consulter et définir les prix d’un nouveau logement sur Pricelabs, vous aurez un prix de base calculé et utilisé par défaut par Pricelabs.

Que vos logements soient importés dans Pricelabs via Airbnb ou un PMS partenaire, Pricelabs va récupérer de la part de cette source, de nombreuses informations qui vont lui permettre de définir ce prix de base de départ :

• adresse du logement
• capacité (couchages)
• équipements
• performances passées (réservations passées et à venir du logement)

Vous aurez ainsi les 3 champs de prix vides « Lowest, Base & Highest » et un message dessous vous indiquant que le prix de base à été calculé, en fonction des disponibilités et prix déjà renseignés dans votre PMS.

Faut-il changer son prix de base ?

Pricelabs est un outil très puissant et précis (je vous explique d’ailleurs comme la tarification dynamique Pricelabs fonctionne dans ce précédent article), mais je vous conseille toutefois de personnaliser votre prix de base, voilà pourquoi :

• certaines raisons peuvent faire que les données analysées par Pricelabs provenant de votre PMS, signalent de faibles performances, mais peut-être est-ce normal (logement fermé pour travaux, activité très saisonnière, prix imposé par le propriétaire)
• votre logement est plutôt « premium » ou dispose d’atouts indéniables face à des logements concurrents similaires, que Pricelabs ne peut facilement détecter (place de parking incluse dans une ville où c’est très recherché, grande terrasse vue mer, Netflix, Sonos et Google Home dans le logement, etc.)
• votre propre expérience enfin peut vous faire dire que le prix de base et les prix qui en découlent, générés par Pricelabs, sont légèrement inférieurs ou supérieurs au marché.

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Tester et affiner le prix de base

Que vous décidiez de garder le prix de base donné par Pricelabs ou de le changer, toute bonne utilisation de Pricelabs commence par une période de rodage, durant laquelle vous allez voir comment votre tarification se comporte face au marché.

L’aide au Prix de Base Pricelabs : Base Price Help

Sur chacun de vos nouveaux logements importés dans Pricelabs, sous un délai de 24 à 48h, vous aurez accès au Base Price Help.

Via cette fenêtre d’aide, Pricelabs partage avec vous en partie les informations collectées et utilisées par la société, pour définir votre tarification.

En cliquant sur Base Price Help une fois le lien disponible et actif, vous aurez une fenêtre comme celle ci-dessous :

Vous voyez tout en haut un filtre « Number of bedrooms », vous pouvez déplier le menu déroulant et décider de filtrer la vue uniquement sur des logements avec le nombre de chambres correspondant au logement sur lequel vous êtes actuellement dans Pricelabs.

Nombre de logements par tranche de prix

Le premier tableau vous indique : le nombre de logements sur le marché (dans votre quartier) par tranche de prix, sur les 6 mois à venir

Ainsi si on filtre la vue sur « Studio » on obtient :

En passant la souris sur chaque colonne, vous verrez ainsi le nombre de studios sur le marché (source Airbnb et Booking.com) dans chaque tranche de prix, dans les environs de votre propre logement, pour les 6 mois à venir.

• 3 studios se positionnent à 40 euros et moins la nuit
• 11 studios se positionnent entre 40 et 50 euros la nuit
• 14 studios se positionnent entre 50 et 70 euros la nuit
• 5 studios se positionnent entre 70 et 110 euros la nuit
• 2 studios se positionnent au-delà de 110 euros la nuit

Ces données peuvent déjà vous permettre de voir si vous êtes dans les clous par rapport au marché.

Taux d’occupation par tranche de prix

Le second graphique du Base Price Help est très intéressant, puisqu’il vous donne toujours une idée des logements concurrents, mais cette fois-ci en vous donnant une idée du taux d’occupation par tranche de prix.

Car il est facile de proposer un bien à 110 euros par nuit, mais encore faut-il le louer !

On a ainsi une vue du marché, mais désormais via le prisme du taux d’occupation. On voit ainsi dans quelles gammes de prix se situent les plus forts taux d’occupation.

En fonction de ces éléments, de votre connaissance du marché, de votre bien et de la saison dans laquelle vous vous situez, vous pourrez mieux définir et affiner votre prix de base.

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Surveiller les réservations

Une fois la synchro entre Pricelabs et votre PMS active, vous commencez à vendre vos nuits aux prix calculés par Pricelabs, qui découlent du prix de base.

En fonction de la saison dans laquelle vous vous situez, à vous de surveiller les réservations de dernière minute que vous commencez à recevoir :

« Vous recevez très vite des réservations de dernière minute, mais aussi au-delà de 15 jours ?« 

Probablement que votre prix de base est trop bas. A vous d’ajuster, surtout au-delà de 15 jours, si vous êtes dans une localité sujette aux réservations de dernière minute (grande ville, location d’appartements).

Vous savez que vous pouvez avoir assez facilement des réservations de dernière minute, ne bradez donc pas vos nuitées à J+15, laissez l’algorithme baisser naturellement les prix progressivement et jouer avec les customisations disponibles.

A l’inverse, c’est calme plat, pas de réservations en dernière minute ou à J+15 ?

Essayez de baisser votre prix de base progressivement jusqu’au déclenchement de réservations.

Tout part du prix de base

Je vous rappelle que le prix de base à la nuitée est l’élément clé qui sert de point de départ au calcul de tous vos prix via Pricelabs.

Vous avez 1 mois pour essayer Pricelabs gratuitement, profitez-en pour faire ces tests durant cette période.

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